FAQ

Im Projekt „Stadtlabore für Deutschland: Leerstand und Ansiedlung“ hat das IFH KÖLN mit 14 Modellstädten unterschiedlicher Größe aus ganz Deutschland und weiteren Partnern an einem digitalen Tool für proaktives Ansiedlungsmanagement in Innenstädten gearbeitet und die Basis für ein dialogorientiertes, standardisiertes Miteinander im Prozess der Vitalisierung von Stadtzentren geschaffen. Das Projekt wurde vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gefördert (08/2021 bis 12/2022). Die digitale Plattform LeAn® ist vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz bereitgestellt worden.

Die erarbeitete Lösung für eine proaktive Ansiedlungsstrategie und die Erkenntnisse aus dem Prozess werden nach Ende des Projektzeitraums für alle Kommunen zur Verfügung gestellt. LeAn® ist  vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz bereitgestellt worden. Die Modellstädte verproben die Technologie und geben Impulse zu den Anforderungen, sodass gemeinsam relevante Standards und Prozesse entwickelt werden können. Ab 2023 kann der Roll-out in allen deutschen Kommunen starten.

Das Projektlaufzeit endete am 31.12.2022. Ab 2023 können auch die Kommunen, die aktuell nicht zu den Modellstädten zählen, die Lösung und Ergebnisse nutzen. LeAn® ist  vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz bereitgestellt worden.  Regelmäßige Informationen zum Projekt, den Zielen, zur Vorgehensweise und zum aktuellen Status quo liefern die Online-Seminare.

In den Modellstädten gab es jeweils unterschiedliche Ansprechpersonen in der kommunalen Organisation. Häufig ist die Wirtschaftsförderung mit dem Thema betraut, genauso sind aber auch Personen aus dem City- und Stadtmarketing oder dem Citymanagement verantwortlich. Je nach Organisation in der Kommune können somit Ämter oder Tochtergesellschaften verantwortlich sein. Entscheidend für LeAn® ist, egal wer verwaltungsintern den Hut in Sachen Leerstand und Ansiedlung aufhat, alle ggf. involvierten Ämter einzubinden und mitzunehmen, da z. B. bei der Datenbeschaffung auch angrenzende Bereiche relevant sind.

Transparenz auf Basis von Daten zu der aktuellen Lage und kommenden Entwicklungen zu ermöglichen sowie gemeinsam in den Austausch zu gehen, sind Ansatzpunkte, um Hürden zu überwinden. LeAn® ermöglicht und unterstützt diesen Dialog auf unterschiedlichen Ebenen. Die Modellstädte sind im Rahmen des Projekts in den immobilienwirtschaftlichen Dialog eingestiegen bzw. haben ihn intensiviert und professionalisiert. In allen Modellstädten waren die Erfahrungen hierbei sehr ähnlich: Das Interesse der angesprochenen Eigentümer- und Maklerschaft war sehr hoch und die gelieferten Informationen wurden dankend angenommen. In diesem Kontext wurde auch positiv beurteilt, dass über das Matching passende Konzeptvorschläge geliefert werden.

Seit Mitte August läuft der Matching-Testbetrieb von LeAn®. Dabei wurden zwischenzeitlich 50 leerstehende oder leerfallende Immobilien in sechs Modellstädten genutzt, für die LeAn® insgesamt über 500 Matches generiert hat. Die circa zehn vorgeschlagenen Konzepte pro Fläche wurden datenbasiert aus über 1.000 Nachnutzungskonzepten ausgewählt. Dabei wurde die überwiegende Mehrheit der Ansiedlungsvorschläge (86 %) von den Verantwortlichen in den Kommunen positiv bewertet. Zurzeit laufen die Gespräche zwischen Konzeptanbietenden, zuständigen Makler:innen und Eigentümerschaft sowie Kommune, inwieweit die Vorschläge zu den entsprechenden Flächen passen oder inwiefern Alternativen besser geeignet wären.

Projektziel ist die Entwicklung und Verprobung einer Plattform für das Management sowie das Generieren der dazu benötigten Daten und Implementierung von Prozessen. Mit Projektstart im September 2021 stand zunächst die Auswahl eines Entwicklungspartners und die entsprechende Entwicklung einer Plattform für das Management im Fokus. Während der 16-monatigen Projektlaufzeit wurde die Plattform agil entwickelt und in den Modellstädten verprobt. Seit Mitte August läuft der Matching-Testbetrieb. Die überwiegende Mehrheit der Ansiedlungsvorschläge wird von den Verantwortlichen in den Kommunen positiv bewertet. Für die stadtinterne Kommunikation mit angrenzenden Fachabteilungen, den eigenen Kolleginnen und Kollegen sowie der Maklerschaft und den Eigentümer:innen wurden Materialien aufbereitet, interne Schulungen und Infotermine durchgeführt, um den neuen Ansiedlungsprozess transparent in die kommunale Organisation und zu den beteiligten Nutzergruppen zu tragen. Das Starten bzw. Intensivieren dieses Dialogs ist die entscheidende Grundlage für erfolgreiche Ansiedlungen.

Datenbasierte Informationen und Austausch bilden die Grundlage für die Vitalisierung und entsprechend einen angemessenen Branchenmix in Innenstädten. Dieser orientiert sich am jeweiligen Zielbild einer Kommune mit den Bedarfen vor Ort. Zielbilder beantworten Fragen nach den Zielgruppen einer Innenstadt, den Funktionen einer Innenstadt für diese Zielgruppen und Positionierungsmerkmalen. Idealweise verpflichten sich alle am Ansiedlungsprozess beteiligten Akteursgruppen auf die Erreichung dieses Zielbildes. Neben der Aussteuerung, die durch die Daten in LeAn® und den darauf aufbauenden Dialog möglich ist, gibt es noch weitere Werkzeuge, die zielführend hierzu von der Kommune eingesetzt werden können (z. B. Vorkaufsrecht, Anschubfinanzierungen, Pop-up-Wettbewerbe).

An dieser Stelle sei auf zwei Beispiele der Modellstadt Hanau verwiesen, die in Kooperation mit Eigentümern bereits beachtliche Erfolge für den Standort erzielen konnten.

1. KunstKaufLADEN Tacheles: Die Immobilie wechselte 2019 den Besitzer. Im Rahmen der Vorkaufsrechtsatzung hatte die Stadt frühzeitig Kontakt mit dem künftigen Eigentümer. Der schilderte in 2020 das Problem, dass der Hauptmieter wegen der Corona-Pandemie in die Insolvenz gegangen sei und es für ihn jetzt sehr schwer werde, einen Nachmieter zu finden. Gemeinsam wurde die Idee eines Kunstkaufhauses entwickelt – eines Ladens zum Verkauf von Kunstwerken regionaler Künstlerinnen und Künstler, der aber gleichzeitig als Ort der Kommunikation funktionieren soll. Der neue Eigentümer erklärte sich bereit, die Fläche für diesen Zweck übergangsweise zu einem geringen Mietpreis an die Hanau Marketing GmbH zu vermieten. Diese eröffnete dort (mit eigenem Personal) im Juni 2021 den KunstKaufLADEN Tacheles. Dieser erwies sich als voller Erfolg – innerhalb von sechs Monaten wurden über 1000 Kunstwerke verkauft, der Tacheles etablierte sich als Sinnbild für neue Innenstadtkonzepte und zog bundesweites öffentliches Interesse auf sich, wovon wiederum der Standort Hanau insgesamt profitierte. Aufgrund des Erfolgs wurde aus dem Kurzzeit-Mietvertrag inzwischen ein langfristiges Engagement.
2. Glück’s Spielzeugkiste: Seit mehr als 180 Jahren werden an dem Standort Spielwaren verkauft. Der Betreiber, gleichzeitig Inhaber der Immobilie, suchte jahrelang vergeblich nach einem Nachfolger und entschied sich dann, Laden und Gebäude in einem Paket zu veräußern. Aufgrund der geltenden Vorkaufsrechtsatzung suchte er vor der Platzierung auf dem freien Markt das Gespräch mit der Stadt. Diese erwarb zum 1. Juli 2022 über ihre Tochtergesellschaft BauProjekt Hanau GmbH das Gebäude und vermietete die Erdgeschossfläche (Spielwaren-Laden) an die Hanau Marketing GmbH. Diese erwarb wiederum den Restwarenbestand und sicherte den Beschäftigten eine Weiterbeschäftigung zu. Die HMG sanierte den Laden in Kooperation mit Vedes komplett und vermietete ihn zum 3. September 2022 dann zu Pop-up-Konditionen weiter an die Familie Glück, die – ausgelöst durch die mediale Berichterstattung – Interesse am Laden und dem Standort Hanau bekundet hatte. Glücks überahmen zudem den Warenbestand und das Personal von der HMG. Das Ziel, dass die HMG innerhalb eines Jahres, in dem sie den Laden im Zweifelsfall auch selbst betrieben hätte, einen privaten Nachfolger findet, wurde somit früher als erwartet erreicht.

Mithilfe des bereits entwickelten Standards zur Erhebung von Gewerbeimmobilien und Leerstand können bereits jetzt Vorbereitungen getroffen werden. Es ist zielführend, wenn diese Erhebung frühzeitig mit allen Parametern in der entsprechenden Form durchgeführt wird. Der benötigte Standard auf Excel-Basis, der eine spätere automatisierte Datenübernahme in die Plattform erlaubt, steht bereits zur Verfügung. Die Vorlage kann im Ergebnisbereich lizenzfrei heruntergeladen werden.

Sollten noch keine genauen Frequenzdaten für den Standort vorliegen, ist es darüber hinaus bereits jetzt zielführend, sich mit der laserbasierten Frequenzmessung auseinanderzusetzen. Valide gemessene Frequenzdaten sind eine wichtige Kenngröße und ein elementarer Bestandteil des Prozesses.

Der Richtwert für die LeAn®-Nutzung sind 100 Gewerbeflächen. Ab diesem Wert beginnt die volle Nutzenentfaltung von LeAn®. Bei kleineren Kommunen kann eine Anwendung auf Landkreisebene sinnvoll sein.

Als interessierte Kommune können Sie sich über die E-Mail-Adresse [email protected] melden. LeAn® ist  vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz bereitgestellt worden.

Informationen zu LeAn® sind auf der Stadtlabore Website zu finden. LeAn® ist  vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz bereitgestellt worden.

Ein Zugang zur Demoversion von LeAn® ist ab 2023 auf Anfrage möglich. Melden Sie sich gerne unter [email protected].

Auf Bundes- aber vor allem auf Landesebene gibt es unterschiedliche Fördermöglichkeiten zur Vitalisierung der Innenstadt. LeAn® ist grundsätzlich darin auch förderfähig – Auskunft erteilen die jeweiligen Stellen der Fördermittelgeber.

Die digitale Plattform LeAn® ist als Open-Source-Lösung vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz bereitgestellt worden, sodass sie eigenständig gehostet werden kann (https://gitlab.opencode.de/bmwk/lean/lean). Grundvoraussetzung ist dabei eine entsprechende Serverinfrastruktur sowie eine öffentlich zugängliche Domain (eigener Hostname) mit SSL-Zertifikat. Ihre IT-Systemadministration sollte sich mit dem Betrieb von Webservern, Datenbanken und grundlegender IT-Infrastrukturen moderner Webapplikationen auf Basis von PHP/Symfony auskennen. Weitere Informationen zu LeAn® in Eigenregie finden Sie hier.

LeAn® geht weit über den Funktionsumfang von vorhandenen Systemen zur digitalen Leerstandserfassung wie z. B. aREAL hinaus. Neben einer Bestandsflächenverwaltung, die einen Überblick zu aktuellem Besatz und Leerstand bietet, enthält LeAn® ein Dashboard mit umfangreichen relevanten Daten zu Umfeld und Nutzbarkeit der Immobilie und erfasst Ansiedlungsgesuche für eine stadtindividuelle Ansiedlungssteuerung. Für einen proaktiven Ansiedlungsprozess operiert LeAn® unter Berücksichtigung des kommunalen Zielbildes mit einer Matching-Funktion, die es ermöglicht, qualifizierte Exposés weiterzuleiten und den Dialog mit der Immobilienwirtschaft und Konzeptanbietenden zu steuern. Unter Federführung der Kommune werden auch weitere Akteure (Anbietende/Eigentümer) eingebunden. Dies geschieht entweder über den direkten Dialog oder über die mögliche Nutzung von Leerstandsmelder oder Gesuchsmelder.

Eine Integration von Daten aus aREAL in LeAn® ist problemlos möglich. Auch die Überführung von Daten aus Exceldateien oder weiteren Systemen ist über die Standardvorlage und die integrierte Uploadfunktion abbildbar.

Die kartenbasierte Darstellung ist Grundlage für viele Funktionen in LeAn® – zu einem GIS bestehen jedoch deutliche Unterschiede. Ein Geoinformationssystem dient der Erfassung, Bearbeitung, Organisation und Analyse sowie der Präsentation von räumlichen Daten. Die LeAn^®-Plattform ist ein ganzheitliches Werkzeug zur Vitalisierung von Innenstädten und Zentren. Sie richtet den Fokus nicht ausschließlich auf die Erhebung und die Verwaltung von Leerstand in einem statischen System, sondern rückt die Ansiedlung in den Vordergrund. Hierbei sind alle Akteursgruppen und nicht nur die Stadtverwaltung eingebunden. Gleichzeitig bildet LeAn^® eine Vielzahl von Funktionalitäten ab, die über ein Geoinformationssystem nicht nutzbar sind. Hierzu zählen z. B. eine Erfassung des Gesamtbesatzes der Innenstadt – auch über mobile Endgeräte, der Dialog mit Nutzenden und Eigentümer:innen, die Hinterlegung von Ansiedlungsgesuchen, das Matching von leerstehenden oder leerfallenden Flächen mit passenden Ansiedlungskonzepten sowie vielfältige Berichts- und Analysefunktionen.

Bei der Entwicklung von LeAn^® hat der Einsatz von Standards zur Datenintegration eine besondere Rolle gespielt. Dies betrifft in besonderem Maße Geodaten, die verwaltungsintern oftmals über ein Geoinformationssystem vorgehalten werden. Dabei folgt LeAn^® dem Grundgedanken, dass Daten möglichst in den Systemen bleiben, in denen sie auch erhoben und in LeAn^® lediglich visualisiert werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass alle direkt für das Leerstands- und Ansiedlungsmanagement relevanten Daten in LeAn^® erhoben und gespeichert werden. Einige Daten lassen sich dabei per Schnittstelle auch wiederum in andere kommunale Fachanwendungen einbinden. So unterstützen sich GIS und LeAn® idealerweise gegenseitig.

Aktuell konzentriert sich LeAn® auf innerstädtische Gewerbeimmobilien. Eine Erweiterung auf Randlagen oder Gewerbegebiete sowie eine Erweiterung auf nicht-gewerbliche Nutzungsarten ist für die Zukunft denkbar.

Wie der Datenraum von LeAn® eingesetzt wird, bleibt der Kommune überlassen. Wenn gewünscht, können Daten in Immobilienportale oder auf eine Website übertragen werden. Dies wird über Schnittstellen sichergestellt. LeAn® kann genauso als komplett geschlossener Datenraum betrieben werden.

Ja, in LeAn® können Gesuche über drei Wege integriert werden. Der Fokus liegt auf dem Gesuchsmelder. Der Gesuchsmelder ist ein Tool von LeAn®, das auch auf der Webseite einer Kommune eingebunden werden kann bzw. im öffentlichen Bereich von LeAn® zugänglich ist. Über diesen können ansiedlungswillige Unternehmen und Konzeptanbietende, die auf der Suche nach Flächenangeboten sind, mit einer kleinen Auswahl an Informationen ihr Gesuch einstellen. Alternativ können interessierte Kommunen perspektivisch auch einen direkten Zugang (Account) zu LeAn® erhalten. Darüberhinaus greift LeAn® auf eine globale Datenbank mit Nachnutzungskonzepten zu, über die Gesuche von ansiedlungswilligen Unternehmen eingespielt werden.

LeAn® kann als Werkzeug für die Vitalisierung von Stadtzentren Teil einer kommunalen Stadtplanungsstrategie sein. Liegt der Fokus von LeAn® aktuell auf dem Management von leerstehenden oder leerfallenden Immobilien und dem Identifizieren von passenden Nachnutzungen, ist eine Entwicklung der Plattform auch für weitere stadtplanerische Aufgaben durchaus denkbar.

Im Rahmen des Projekts wurden die verschiedenen Verfahren zur Frequenzmessung mit den jeweiligen Einsatzgebieten sowie die jeweiligen Vor- und Nachteile analysiert. Mit dem Ergebnis, dass im Projekt vornehmlich mit laserbasierten Verfahren, die über eine Schnittstelle direkt in LeAn® einfließen, gearbeitet wurde.

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Bei der laserbasierten Messung ist dies beispielsweise von der benötigten Anzahl an Messpunkten abhängig.

In die Plattform sind vielfältige Daten aus unterschiedlichen Quellen eingeflossen. Teils liegen die Daten in der Stadtverwaltung vor (Kataster und Co.), teils werden diese über angeschlossene Systeme ermittelt (Leerstandsmelder, Gesuchsmelder), andere Daten werden über Schnittstellen angebunden (z. B. Frequenzmessung) oder Daten werden über Befragungen erhoben (Passantenanforderungen). Die Zusammenarbeit mit Datendienstleistern ist in den meisten Fällen erforderlich– gerade bei der Erhebung der essentiellen Gewerbeimmobiliendaten.

Technisch ist es über Schnittstellen möglich, die Eigentümerdaten aus dem GIS zu übernehmen. Letztendlich entscheiden die datenschutzrechtlichen Rahmenbedingungen im Land bzw. der Kommune, ob die Integration durchgeführt werden kann.

Bei der Verarbeitung der Daten der Konzeptanbietenden und Immobilienanbietenden sind natürlich auch personenbezogene Daten im Spiel – und wie immer gilt es die datenschutzrechtlichen Grenzen zu beachten. LeAn® unterstützt dabei optimal. Kann aus datenschutzrechtlichen Gründen intrakommunal nicht auf Eigentümerdaten zurückgegriffen werden, braucht es alternative Wege der Datenbeschaffung. Hierfür können beispielsweise Makler- und Eigentümer-Events, lokale Kommunikationsmedien oder örtliche IGs als Quellen dienen.